湾区买房 101

买房一共分几个步骤，办 pre-approval，看房，面试 agent，做 comps 出 offer，negotiate 进合同，shop rate，appraisal，close。这些步骤需要两个人帮你，一个是 loan officer，一个是 agent。 loan offer 负责贷款相关的事情，agent 负责买房相关的事情。

办 pre-approval

Pre-approval 来看你的贷款额，通过这个来做买房预算，比如 pre-approval 你可以最多负担 2.5mm 的贷款，那可以准备买一个 2mm 的房子。 pre-approval 分为 soft pull 和 hard pull，后者影响你的信用分。超过 760k 的贷款叫做 jumbol loan，大银行利率好一点，低于$766k 的贷款叫做 conforming loan，broker 公司利率好一点。所有的 broker 最后都是通过 whole sale lender 拿贷款，broker 的利润就是从额外的利率点赚来的，所以一定要多问一问，找个利率好一点的。

看房

房子分为 single family house（SFH），就是独门独栋带院子的，town house，跟邻居 share 墙，condo 就是有楼上楼下邻居， multifamily 就是看起来像 SFH，但是有好几个单独的 unit。一般 bid 比较凶得都是好区大家都想要的白玉 SFH，有硬伤的 house 和非 SFH 都相对容易买很多，很多小伙伴被湾区的加价风带偏，买一些不需要加价的房子也加价去买，会多花不少冤枉钱，一般好的 agent 会拦着你，坏的 agent 无所谓，反而乐见其成，所以导致了很多 buyer 觉得 agent 没有价值，钱好赚。硬伤包括地基问题，房顶问题，高压线，大路，superfund，噪音，有问题需要大量维修或者装修。你的预算可以买到哪个区域的什么样的房子，需要多少钱装修，这是 agent 的工作，你也可以作为面试 agent 的一个问题。

面试 agent

Agent 一般都很容易遇到，每个 open house 里都有 agent，但是找到靠谱的 agent 是一个很难的事情。关于好坏 agent 请看我的另一个 blog。首先有经验的 agent 很少，如果一个 agent 自己都没买过房，装修过房，你又怎么能靠她帮你买到房，有经验的 agent 又很容易变坏，因为见过一周可以进合同的客户，赚一样的钱，谁还有耐心去带一个一年才能进合同的客户。如果你和一个非常好的 agent 一起工作，欢迎推荐给我们。

好的 agent 有几个特征，不 push，会带你读 disclosure，尤其是第一次比较详细，方便以后快速过滤，会做详细的 comps，然后给你准确的估价，然后带你复盘为什么没有抢到。一个好的 agent 不会让你 over bid。如果你不确定你的 agent 好不好，我们免费全程参与你的买房，会在过程中告诉你什么是一个好的 agent 行为，什么是不好的 agent 行为，我们希望在买房结束或者你决定换 agent 的时候，你可以给你合作的 agent 提供匿名的评价。

关于 BRBC。就是你跟 agent 合作要签的合同，分为 execlusive（三个月内你只要买房就要给她钱，不管你跟谁买，不能单方解约）和 non-execlusive（可以随时单方解约），如果你的 agent 要求是 execlusive，建议你直接 walk away。

关于 commission，也就是 agent 的待遇问题，市场价是 2mm 的房子 1.5%的 commission。没有经验的 agent 收费会低一些，但是给你带来的价值也会低一些。有经验的 agent 收费会高一些，坏的 agent 给你带来的价值可能是负的，好的 agent 给你带来的价值会高过 commission。 commission 一般从房价里出（这一点在地产8/17/24新政前后基本没有区别），所以你可以 30 年还清（相对收费其实不算很高），如果你想买到合适的房子，不想over bid，找一个认真负责有经验的 agent 还是很有必要的。

做 comps 出 offer

出 offer 就要房子估价，估价是一个技术活儿，这也是体现 agent 价值和水平的地方，这个过程也叫做 comps，简单来讲就是把周边过去几个月类似的房子拿出来，根据新旧程度做一个价格比较，来得出当前房子的 fair market price。我们一般强制要求 agent 做 comps，每次会记录下来，然后复盘看跟成交价的区别。可以让 buyer 更 comfortable 的出价或者 bid，也让 buyer 买得明白，也降低了 agent 以次充好，故意隐瞒房子硬伤的可能性。因为 agent 的估价越准，你 overbid 的可能性越小。

offer 里边最重要的有几项，房子价钱，contengency，contengency 是一些你可以不浪费押金合理退出合同的条款，对于好区的白玉房，加了 contengency 基本没有机会，但是对于硬伤 SFH 和非 SFH，有必要的话可以考虑加上，来保护自己的权益，这个 case by case，要 agent 给你 input。

negotiate 进合同

negotiate 价格也是 agent 的价值体现之一，比如可以判断 listing agent 有没有误导，避免自己跟自己 bid，可以判断有没有机会提前以较低的价格截胡，以及有硬伤的房子，在市场上时间比较久的房子，把价钱讲下来。这也是为什么做 comps，分析房价，以及影响房价各个因素的原因， buyer 可以清楚得了解房子的价格，也可以自己决定是不是要溢价或者溢价多少来买房子。

Shop Rate

进合同之后可以 shop rate，就是比较不同银行的利率（不同银行之间利率差很多，所以要多问），一般比较 30 年 fixed 和 7 年 arm 就可以了，见过很多小伙伴自己懒且被 agent 骗，会比市场高出 0.5+的利率，每个月要多付几百刀，所以尽量多问一些。

买房比较多的 agent 知道哪个银行利率好，但是有些 agent 跟 loan officer 有利益交换，这两种 agent 对于 first time buyer 来说很难分辨，所以还是多问一些比较好。

Appraisal

银行通过第三方估价来决定贷款给你多少钱，因为他要通过市场价来决定，如果 overbid 就会有 appraisal 过不了的情况，你就要自己多付首付，这是另一个要找一个靠谱 agent 的原因，不要 overbid。

Close

恭喜你，有了自己的新家。房子 Close 后我们会有一个 questionaire，希望 buyer 可以匿名对合作的 agent 有个各方面的评价，作为以后 buyer 选择 agent 的参考项。

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